入库编号2025-08-2-483-001

松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案

2025-08-2-483-001 / 民事 / 合同纠纷 / 吉林省高级人民法院 / 2024.09.05 / （2024）吉民再217号 / 再审 / 入库日期：2025.12.31

总结：

本案围绕松原某建房地产开发有限公司与某银行股份有限公司宁江支行的合同纠纷展开。2014 年双方签订《个人房屋贷款合作协议》，某地产公司为购房借款人提供连带责任保证，保证期至银行取得相关抵押证明，还约定开立保证金账户等内容。2023 年 6 月，某地产公司以房屋完成抵押预告登记为由，诉请银行返还部分保证金。经审理，法院查明房屋虽办理首次登记，但某地产公司未完成抵押登记。一审法院驳回其诉讼请求，某银行不服上诉，二审法院撤销一审判决并判银行返还部分保证金。银行仍不服申请再审，省高院再审撤销二审判决，维持一审判决。争议焦点为抵押预告登记是否等同于抵押权设立，法院依据相关法律解释，认为两者效力不等同，驳回某地产公司诉求，明确抵押预告登记不必然使抵押权设立。

重要亮点

  • 案件基本情况：2014 年 4 月 4 日，某银行宁江支行与某地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，银行提供个人房屋贷款额度，地产公司为借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期间从《借款合同》生效起，至银行取得相关抵押证明止。地产公司需负责办理抵押登记工作，并按贷款总额 5％交纳保证金。2023 年 6 月，地产公司以房屋完成抵押预告登记为由起诉银行返还保证金。
  • 审理过程与结果：一审吉林省松原市宁江区人民法院于 2023 年 3 月 31 日驳回某地产公司诉讼请求。某银行宁江支行不服上诉，二审吉林省松原市中级人民法院于 2023 年 10 月 24 日撤销一审判决，判银行返还部分保证金。银行仍不服向吉林省高级人民法院申请再审，2024 年 9 月 5 日，省高院撤销二审判决，维持一审判决。
  • 裁判依据与要点：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，抵押预告登记在一定条件下虽有排他性物权效力，但不等同于抵押权自预告登记之日起设立，办理抵押预告登记与抵押权登记法律效力不同，抵押权不因预告登记当然设立。某地产公司主张预告登记即免除阶段性保证责任于法无据，法院依法驳回其诉讼请求。

从法律角度分析，抵押预告登记与抵押权设立有何区别？

从法律角度来看，抵押预告登记与抵押权设立存在本质差异，二者在法律性质、设立条件、法律效力、权利内容及失效规则等方面均有明确区分，以下结合《民法典》及相关司法解释展开详细分析：

一、法律性质：“预备性请求权” vs “正式物权”

  • 抵押预告登记：属于《民法典》第 221 条规定的 “预告登记” 范畴，本质是为保障将来设立抵押权的请求权而进行的预备性登记。其核心功能是 “保全权利”，而非直接设立物权，仅体现为对未来抵押权设立的 “期待权”，不具备物权的完整属性。例如，期房按揭中，银行办理抵押预告登记，目的是防止开发商或购房者在房屋建成后擅自处分房产（如转售、另设抵押），但此时银行尚未取得真正的抵押权。
  • 抵押权设立：属于《民法典》物权编规定的 “本登记”，是直接设立抵押权这一担保物权的法律行为。一旦完成登记，债权人即取得完整的物权效力，属于《民法典》第 394 条定义的 “债务人或第三人不转移财产占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生约定情形时，债权人有权就该财产优先受偿” 的法定物权类型。

二、设立条件：“阶段性临时条件” vs “完整物权基础”

二者的设立需满足截然不同的前提条件，核心差异在于抵押物是否具备 “现实物权属性”：

对比维度抵押预告登记抵押权设立（正式登记）
抵押物状态抵押物尚未取得完整产权（如期房未建成、未办理 “大产权”）抵押物已完成所有权首次登记（如开发商取得 “大产证”、购房者取得不动产权证）
核心前提无需抵押物具备现实物权，仅需存在 “未来设立抵押权的合意”必须以抵押物的现实物权为基础，且物权归属清晰无争议
法律依据《民法典》第 221 条、《担保制度解释》第 52 条《民法典》第 402 条、第 395 条

例如，在 “某地产公司与某银行保证金纠纷” 案中，法院明确：仅办理抵押预告登记，未完成房屋所有权首次登记的，抵押权无法设立 —— 这正是因抵押预告登记不要求抵押物具备现实物权，而正式抵押权设立必须以物权存在为前提。

三、法律效力：“对抗处分” vs “优先受偿 + 全面物权效力”

法律效力是二者最核心的区别，直接决定债权人的权利范围：

  • 抵押预告登记的效力局限：仅产生 **“排除他人处分” 的保全效力 **，无优先受偿权。根据《民法典》第 221 条，预告登记后，未经权利人同意，他人对抵押物的处分（如出售、抵押）不发生物权效力，但权利人无法直接主张 “就抵押物拍卖、变卖价款优先受偿”。例如，最高人民法院公报案例（光大银行诉东鹤公司案）明确：抵押预告登记 “并非现实抵押权”，银行在未办理正式登记前，不能对房产行使优先受偿权。
  • 抵押权设立的完整效力：具备物权的全部核心效力，包括：
    1. 优先受偿权：债务人不履行债务时，抵押权人可优先于普通债权人就抵押物折价、拍卖款受偿（《民法典》第 394 条）；
    2. 追及效力：抵押物转让后，抵押权人仍可对抵押物行使权利（《民法典》第 406 条）；
    3. 顺位效力：同一抵押物上多个抵押权，按登记先后确定受偿顺序（《民法典》第 414 条）。

四、权利转化：抵押预告登记需满足法定条件才可能转为抵押权

抵押预告登记并非抵押权的 “自动过渡”，需满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第 52 条规定的双重法定条件，才能转化为正式抵押权：

  1. 抵押物已完成所有权首次登记：即开发商已办理 “大产证”（建筑物所有权首次登记），抵押物从 “期待权” 转化为现实物权；
  2. 预告登记未失效：权利人需在 “能够办理正式抵押登记之日起 90 日内” 积极行权（如申请登记、发函催告、提起诉讼），未超出法定期限（《民法典》第 221 条）。

若未满足上述条件（如开发商未办 “大产证”、银行超 90 日未申请正式登记），抵押预告登记将失效，无法转化为抵押权，债权人仅能通过主债权合同（如借款合同）或担保合同（如开发商阶段性保证）主张权利，丧失优先受偿权。

五、失效规则：“法定自动失效” vs “物权法定消灭”

  • 抵押预告登记的失效情形：根据《民法典》第 221 条，存在以下情形时自动失效：
    1. 主债权消灭（如贷款结清）；
    2. 自能够办理正式抵押登记之日起 90 日内未申请登记；
    3. 权利人书面放弃预告登记。失效后，预告登记的对抗效力完全丧失，债权人无法再主张转化为抵押权。
  • 抵押权的消灭情形：需符合《民法典》物权消灭的法定事由，包括：
    1. 主债权消灭；
    2. 抵押权实现；
    3. 债权人放弃抵押权；
    4. 抵押物灭失且无代位物等（《民法典》第 393 条）。抵押权的消灭需通过法定程序（如涂销登记），不存在 “自动失效” 规则。

六、司法实践中的核心裁判规则

  1. 仅办预告登记≠有抵押权：多次司法案例（如前述银行与地产公司纠纷案、光大银行案）明确，法院不认可 “抵押预告登记等同于抵押权”，未满足转化条件的，债权人无优先受偿权；
  2. 开发商阶段性保证责任与预告登记的关联：期房按揭中，开发商的 “阶段性保证责任” 通常持续至 “抵押权正式设立”，若抵押预告登记未转化为正式抵押权，开发商的保证责任不解除（如光大银行案中，法院判决开发商继续承担连带保证责任）；
  3. 消费者购房权优先于预告登记：若抵押物为消费者已购买的商品房（符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 29 条），消费者的生存权优先于银行的抵押预告登记权利，银行无法主张优先受偿。

总结：核心区别对照表

对比维度抵押预告登记抵押权设立（正式登记）
法律性质预备性请求权（期待权）正式担保物权
设立前提抵押物无需现实物权抵押物需完成所有权首次登记，具备现实物权
核心效力对抗他人处分，无优先受偿权优先受偿权、追及效力、顺位效力等完整物权效力
转化要求需满足 “首次登记 + 90 日内行权” 双重条件登记完成即设立，无需额外条件
失效规则法定自动失效（如超 90 日期限）需法定事由 + 涂销登记，无自动失效

综上，抵押预告登记是抵押权设立的 “前置保障”，而非 “替代形式”。债权人（尤其银行）需严格区分二者，在抵押预告登记后及时跟踪抵押物首次登记进度，在法定期限内完成正式抵押登记，才能避免 “权利悬空” 风险。