买了法拍房里面有人赖着不走，法院说“不负责清场”怎么办？最高法执行异议规则+民法典3条讲透

周口市郸城县的李先生通过司法拍卖平台，以65万元的价格拍下了郸城县人民法院处置的一套位于县城中心地段的三居室。拍卖公告里清楚地写着”本院不负责清场”，李先生当时没太在意——心想法院拍卖的房子，还能住人不搬？结果办完过户手续后，他拿着房产证去收房，却发现房子里住着原房主的父母老两口，老人说自己年纪大了没地方去，坚决不搬。李先生报警，警察说这是民事纠纷不归他们管；找法院，法院说公告上写了”不负责清场”；找律师咨询，律师说这事可能没那么简单——里面还牵涉到”买卖不破租赁”的问题。

李先生傻眼了：花了65万买了个房子，房产证都拿到了，却住不进去。这种情况在法拍房交易中并不少见。尤其在周口郸城县、鹿邑县以及商丘等豫东地区，很多人图便宜参与司法拍卖，却忽略了”清场”这个最核心的问题。本文将结合《民法典》及最高法相关裁判规则，把法拍房清场的法律规则一次性讲清楚。

1、法拍房“不负责清场”到底是什么意思？

在司法拍卖中，法院是否”负责清场”，是区分法拍房风险等级的最重要指标。“不负责清场”意味着法院在拍卖成交后，不会主动采取措施将房屋内的占用人（包括原房主、租客或其他占用人）强制迁出。买受人需要自行通过其他法律途径解决腾退问题。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法院原则上应当负责将拍卖成交的标的物交付给买受人。但实践中，很多法院出于各种原因在拍卖公告中明确注明”不负责清场”：

原因一：房屋内存在合法租赁关系。如果房屋在拍卖前已经签订了合法有效的租赁合同，根据”买卖不破租赁”原则，买受人必须等到租赁期满才能要求承租人搬出。法院无法强制清退合法租客。

原因二：占用人是特殊群体。如高龄老人、残疾人、未成年子女等，法院出于执行人道主义的考虑，可能会在公告中注明不负责清场，将这部分的腾退问题留给买受人自行协商解决。

原因三：执行力量不足。部分基层法院执行局案多人少，无力负责每一套法拍房的清场工作，干脆在公告中一刀切地注明”不负责清场”。

2、买卖不破租赁：民法典第725条如何保护租客？

《民法典》第725条确立了”买卖不破租赁”的基本原则：”租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是说，即使房子被拍卖换了新房东，原有的租赁合同仍然有效，新房主不能单方面解除租赁合同赶走租客。

这对法拍房买受人来说是非常不利的，因为在实践中，原房主为了阻碍执行或者给拍卖制造麻烦，经常会在拍卖前突击签订一份长达10年甚至20年的”租赁合同”，甚至有的一次性收取了全部租金。如果这份租赁合同是合法有效的，买受人可能十年之内都无法实际使用这套房子。

不过，也不是所有”租赁合同”都能受到”买卖不破租赁”的保护。根据司法实践，能被保护的租赁关系必须满足以下条件：一是租赁合同签订时间在法院查封房屋之前（而非查封之后突击签订）；二是租赁合同真实有效（不是虚假合同）；三是承租人已经实际占有使用房屋（不是只签了合同没住进去）。

在周口市郸城县、鹿邑县等地，法院在处理此类纠纷时，通常会重点审查租赁合同签订的时间节点——如果在法院查封之后签订的租赁合同，一般都会被认定为不能对抗买受人。

3、最高法指导案例和公报案例：什么情况能赶走占用人？

指导案例引用一：根据最高人民法院指导案例第156号（不动产买受人权益保护）的裁判要旨，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。该指导案例确立的核心规则是：已经支付全部价款并合法占有房屋的买受人，其权益优先于一般金钱债权人。对于法拍房买受人而言，该案例确认了买受人取得所有权后对房屋享有的排他性权利。

裁判规则引用二：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

这个规定的核心意思是：在法院查封之后才签的租赁合同，或者虽然签在查封之前但是虚假的租赁合同，都不能阻止买受人要求占用人搬出。在河南省高级人民法院及周口市中级人民法院审理的类似案件中，法院通常会综合判断租赁合同的真实性，包括审查租金支付凭证、水电费缴纳记录、物业费缴纳记录等实际占用的客观证据。

4、法拍房买受人维权的3条路径：从协商到强制执行

如果你和李先生一样，买了法拍房却住不进去，可以通过以下3条路径维权：

路径一：协商谈判。这是成本最低的方式。你可以和占用人协商，了解他们不肯搬出的原因。如果是原房主的亲属、老人等，可以考虑给他们一定的搬离时间或者适当的经济补偿（搬家费、过渡期房租等），换取他们主动搬离。虽然面子上有点吃亏，但比起漫长的诉讼，这往往是性价比最高的方案。

路径二：提起排除妨害之诉。根据《民法典》第236条，”妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”你已经取得了房屋所有权证，是房屋的合法所有人。如果占用人的占用没有合法依据（比如租赁合同是在查封后签订的、或者根本没有租赁关系），你可以向法院提起排除妨害之诉，要求法院判决占用人限期搬离。胜诉后如果占用人仍不搬离，可以申请法院强制执行。

路径三：如果存在恶意租赁，提起确认合同无效之诉。如果你有证据证明租赁合同是原房主和”租客”恶意串通伪造的（比如签了20年租约但一次性支付了全部租金、租客从未实际居住等），你可以向法院请求确认该租赁合同无效。一旦合同被确认无效，”买卖不破租赁”的保护就不复存在了。

5、总结：竞拍法拍房前必须做的4项尽职调查

法拍房价格诱人，但清场问题处理不好，省下的购房款可能不够付律师费。竞拍前做好以下4项尽职调查，可以帮你避开绝大多数的坑：

第一，仔细阅读拍卖公告。重点关注公告中是否注明了”不负责清场”，以及房屋的占有使用状态说明。如果有条件，最好联系执行法官询问房屋目前的占用情况。

第二，实地看房。在竞拍前，一定要实地查看房屋的占用情况：里面有没有人住？住的是什么人？住了多久？是原房主本人还是租客？这些信息对你判断清场难度至关重要。

第三，查询租赁登记。到当地不动产登记中心或住建部门查询该房屋是否有租赁备案登记。如果有备案的租赁合同，要了解租赁期限和租金情况，评估对你实际使用的影响。

第四，做好预算预留。对于”不负责清场”的法拍房，要将可能产生的清场成本（包括律师费、诉讼费、给占用人一定的搬迁补偿等）纳入竞拍预算。在周口、商丘等豫东地区，建议预留成交价的10%-15%作为清场预备金。

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