商丘柘城县的孙女士去年看中县城新区一套商品房，销售顾问告诉她：交15万”团购费”加入电商团购，能享受比备案价低10万的优惠。孙女士交了钱，对方只开了张收据，没有发票，收据上盖的还是一家信息咨询公司的章，而不是开发商的章。后来贷款没批下来，房子没买成，孙女士去找开发商退这15万，开发商说：钱不是我们收的，你找那家公司去。那家咨询公司则说：团购费是服务费，服务已经提供了，不退。两头踢皮球，15万至今悬着。
“团购费””电商费””会员费””信息服务费”——买房时的这些名目，是河南各地楼市纠纷的重灾区。这笔钱到底是什么性质？能不能退？
一、”团购费”的法律定性：名目是外衣，实质看内容
法院审理此类案件，不看收据上写什么名目，而看三个实质问题：谁收的钱、提供了什么服务、钱最终去了哪。
第一，收款主体往往不是开发商，而是开发商合作的销售代理公司或”电商”平台。第二，所谓”团购服务”通常没有任何实际内容——没有独立的服务清单、没有服务过程记录，其唯一效果就是”买房便宜了几万”。第三，这类费用往往不开发票、不入开发商账目，本质上是把一部分房价款拆出来收取，用来规避备案价限制或给渠道方返佣。
据此，实务中法院多认定：所谓团购费实为购房款的组成部分或者依附于购房合同的费用，购房合同不成立、无效或解除的，收取费用的一方应当返还。
二、哪些情形可以要求退还？
1. 房子没买成。认购不成、贷款未批导致合同解除、开发商违约毁约的，团购费作为依附于购房的支出应当返还。最高人民法院及多地法院在商品房买卖合同纠纷的裁判中明确：购房合同解除后，为购房支出的相关费用属于因合同解除造成的损失范围，可归责于开发商的，由开发商赔偿或返还。
2. 收费方无资质或未提供服务。收款公司没有提供任何真实、可核查的团购服务，构成不当得利，依《民法典》第985条应当返还。
3. 收费违规。收取未公示、未开票的费用，涉嫌违反《商品房销售管理办法》关于明码标价的规定，购房者可向住建部门投诉，查处结果也是民事诉讼中的重要证据。
需要注意的例外：如果合同已正常履行、房子顺利买了且确实享受了优惠，法院一般不会支持退团购费——优惠你享受了，服务对价就成立了。
三、孙女士该怎么办？
1. 先确定被告：把开发商和收款咨询公司一起列为被告。开发商默许甚至授意渠道公司收费的，应承担连带返还责任；河南省内多起同类判决（郑州、商丘等地法院）均支持了双被告模式，避免收款皮包公司无力退赔。
2. 固定证据：收据、转账记录、销售话术录音或聊天记录、”交团购费享优惠”的房源宣传页，都要保存。
3. 双线并进：向柘城县住建部门和市场监管部门投诉违规收费，同时提起民事诉讼要求返还。
4. 抓紧时间：皮包公司随时可能注销或转移资金，起诉时同步申请财产保全。
四、给购房者的提醒
买房遇到”交X万抵X万”的优惠，先问三句话：钱交给谁？有没有发票？优惠是否体现在正式购房合同和备案价里？三个问题有一个含糊，就要警惕。所有费用应当进入开发商的对公账户并取得发票，任何绕开合同、只给收据的收费，都可能在你维权时成为”查无此钱”的麻烦。
总结：团购费、电商费大概率能认定为购房款组成部分，房子没买成、合同解除或收费方没提供真实服务的，都有权要求返还。关键是别被”钱不是我们收的”这句话吓退，把开发商和收款公司一起告，法律路径是通的。
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