买的新房主体质量不合格，能退房吗？

商丘永城市的小赵前年买了一套新房，盼了两年多终于交房。可验房时却发现，客厅天花板有明显裂缝，墙体多处空鼓，卫生间还漏水。小赵找开发商理论，开发商说”这是小问题，我们修修就行了”，坚决不同意退房。小赵很气愤：我花了一辈子的积蓄买房，结果主体质量都有问题，难道只能接受维修不能退房？

在商丘永城市、虞城县、睢县等豫东地区，商品房质量问题一直是购房者投诉的热点。墙面开裂、空鼓、漏水、层高不足、面积缩水等问题屡见不鲜。本文结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条和《民法典》相关规定，为您讲清楚：房屋质量不合格，到底能不能退房？

一、房屋质量不合格，什么情况下可以退房？

房屋质量不合格能不能退房，关键要看问题的严重程度。法律上大致分为三种情况：

第一种：主体结构质量不合格。这是最严重的情况。所谓”主体结构”，是指房屋的地基、承重墙、梁、柱等保证房屋安全的核心结构。如果主体结构质量不合格，直接影响房屋安全，购房者有权要求解除合同（退房）并赔偿损失。

第二种：质量问题严重影响正常居住使用。比如严重漏水、大面积空鼓、电路故障等，虽然不一定危及安全，但已经让房子没法正常住人。这种情况下，购房者也可以要求解除合同。

第三种：一般质量问题。比如小面积裂缝、轻微空鼓、墙面不平整等。这种情况下，开发商应当承担维修责任，购房者一般不能要求退房，但可以要求赔偿维修期间的损失。

法律依据主要来自《商品房买卖合同司法解释》第九条：”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以及第十条：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

二、商品房买卖合同司法解释第9条深度解读

《商品房买卖合同司法解释》第九条是购房者主张”质量退房”最重要的法律依据。该条文包含两个适用情形：

情形一：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用。也就是说，房子还没交房，购房者就已经发现主体结构有问题（比如验收不合格），可以直接要求退房。

情形二：房屋交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格。也就是说，交房后才发现问题，但经过有资质的工程质量检测机构鉴定，确认主体结构质量不合格，购房者依然可以要求退房。

这里有几个实务要点：

第一，”主体结构质量不合格”必须有权威鉴定。购房者不能自己说”我觉得房子质量不行”就要求退房。通常需要委托具有建设工程质量检测资质的机构进行鉴定，比如河南省建筑工程质量检验测试中心站等。

第二，鉴定费用由败诉方承担。如果购房者胜诉，鉴定费用通常由开发商承担。如果购房者败诉，费用可能由购房者自己承担。所以提起诉讼前，最好先咨询专业律师评估胜诉概率。

第三，退房后还可以主张赔偿。根据司法解释，购房者不仅可以解除合同、拿回购房款，还可以要求开发商赔偿损失，包括已付房款的利息、装修损失、搬家费、房屋差价损失等。

此外，根据《民法典》第六百一十条：”因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”这一条也为主张退房提供了合同法上的支撑。

三、购房者维权路径

对于商丘永城市、虞城县、睢县、民权县的购房者，如果发现房屋质量不合格，建议按以下路径维权：

第一步：收集证据，固定质量问题。交房时一定要求开发商提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并对房屋现状进行拍照、录像。如果质量问题明显，可以邀请物业公司、开发商共同到场确认，形成书面记录。

第二步：委托专业机构鉴定。如果涉及主体结构质量，建议委托具有资质的工程质量检测机构进行鉴定。在商丘地区，可以联系当地住建部门推荐的检测机构。鉴定报告是诉讼中最重要的证据。

第三步：发函催告，协商解决。向开发商发出书面通知，要求其在合理期限内维修、更换或退房。如果开发商同意退房，要签订书面退房协议，明确退款金额、退款时间、违约责任等。

第四步：提起诉讼或仲裁。如果协商不成，可以向永城市人民法院或虞城县人民法院提起诉讼。诉讼请求通常包括：解除商品房买卖合同、返还购房款及利息、赔偿装修损失、搬家费、鉴定费等。

在商丘市中级人民法院、永城市人民法院审理的商品房质量纠纷案件中，法院通常严格保护购房者权益。如果鉴定确认主体结构质量不合格，法院基本会支持退房请求。如果是一般质量问题，法院也会判令开发商承担维修责任，并赔偿购房者因此遭受的损失。

四、预防胜于维权：买房时把好这3关

事后维权虽然可行，但最好的策略是事前防范。在商丘永城市、虞城县购买商品房时，建议您把好以下三关：

第一关：选开发商要看资质和口碑。尽量选择资金实力雄厚、过往项目口碑好的开发商。在签合同前，可以通过国家企业信用信息公示系统查询开发商的行政处罚、诉讼记录等信息。

第二关：合同条款要明确质量责任。在商品房买卖合同中，要特别注意关于房屋质量、交付条件、违约责任、退房条件的约定。如果开发商提供的格式条款免除自身责任，可以要求修改或补充。

第三关：交房验收要仔细。交房时不要急于签字收房，要按照合同约定和相关标准仔细验收。如果发现质量问题，要书面记录并拍照留证，要求开发商整改后再收房。一旦签字收房，再主张退房难度会大很多。

最后提醒购房者，不要轻信开发商”小问题修修就好”的说法。如果确实是主体结构质量问题或严重影响居住使用的质量问题，法律赋予了你退房的权利。该争取的时候就要争取，必要时要寻求专业律师帮助。

河南各地的朋友（尤其是商丘永城市、虞城县、睢县、民权县以及豫东地区的购房者），如果您正面临类似问题，欢迎通过本站联系方式咨询，我们将为您提供专业的法律意见。