双方均违约时合同能否解除？——最高法院公报案例解读双务合同解除权认定规则

引言：当合作双方都”违约”了，合同还能解除吗？

在郑州、洛阳等城市的房地产开发市场中，合作开发（联建）是一种常见的商业模式：一方出地、一方出钱，共同开发、按比例分成。然而，这类合作往往周期长、环节多，一旦项目推进不顺，双方很容易互相指责对方违约——出地方的指责投资方资金不到位、工期延误，投资方则反指对方土地过户不及时、手续配合不力。

当双方都声称对方违约时，一个关键法律问题随之浮出水面：在这种双方均存在违约行为的情况，合同当事人是否还能主张解除权？法院应当依据什么标准来认定？

最高人民法院公报案例对此给出了系统性的裁判规则——在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等三个因素，综合判断合同当事人是否享有解除权。

一、问题的提出：单方违约好办，双方违约怎么办？

在合同纠纷中，单方违约的处理规则相对清晰：守约方可以要求违约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任，违约行为达到根本违约程度致使合同目的无法实现的，守约方还可以行使法定解除权。但当双方都违约时，局面就复杂得多。

第一个复杂之处在于”谁先违约”难以判断。在房地产开发联建等复杂的双务合同中，各方义务往往是互为前提、相互牵连的。出地方未过户土地，可能因为投资方未提供必要的申请材料；投资方未取得施工许可，也可能因为出地方未配合办理前置手续。因果关系错综复杂，”谁先违约”往往是一笔糊涂账。

第二个复杂之处在于解除合同可能造成利益严重失衡。双务合同特别是合作开发合同，往往已经履行了相当程度。投资方已经投入了数千万甚至上亿元的建设资金，主体工程已经封顶，此时如果仅仅因为双方都存在一定的履约瑕疵就一刀切地解除合同、恢复原状，不仅会造成巨大的社会资源浪费，更可能导致已经付出主要履约代价的一方蒙受不成比例的损失。

那么，法律如何在这种纠���局面中找到平衡点？最高人民法院通过一起公报案例，给出了”三步判断法”。

二、公报案例：兰州银某大厦联建纠纷案

【案情简介】某商贸公司和某机电公司与某房地产开发公司签订多份《联建合作协议》及补充协议，约定由商贸公司和机电公司提供约5亩国有土地使用权，由房地产公司提供资金，三方合作开发建设银某大厦商住楼项目。合作模式为：房地产公司负责全部建设报批工作、施工建设和资金筹措，商贸公司和机电公司负责配合办理土地过户等手续，建成后三方按约定比例分成。

然而，协议的履行并不顺利。由于各方均未能及时完成各自义务，项目在未取得建设工程规划许可证等”四证”的情况下即先行开工，被规划主管部门处以行政处罚（同时责令补办手续）。更严重的是，房地产公司因资金链紧张，拖欠施工单位工程款和材料供应商货款，导致主体工程封顶后即陷入长达三年的停工状态。

商贸公司和机电公司遂提起诉讼，以房地产公司未办理规划手续、未能按期交付联建房产为由，请求法院解除全部联建协议，并要求房地产公司赔偿损失。

【一审裁判】一审法院认为，商贸公司和机电公司未及时办理土地过户及协助办理其他手续，构成违约；房地产公司作为投资方无后续资金支持，拖欠工程款、材料款本息已达上亿元，亦构成违约。据此判决解除三方联建协议，由商贸公司和机电公司按房地产公司已完工程的实际投入（约6085万元）加利息给予补偿，房地产公司移交施工场地。

【最高院终审裁判】房地产公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经审理后，作出了与一审截然相反的判决：撤销一审判决，驳回商贸公司和机电公司解除合同的诉讼请求，合同继续履行。

最高人民法院的核心论证逻辑如下：

第一，关于未办理规划手续的问题——这不构成根本性违约。最高院查明，根据各方协议约定，联建项目的报批手续由房地产公司负责办理，商贸公司和机电公司负责协助。但现有证据无法证明任何一方已充分履行了相应义务，各方对规划手续未能办妥均应承担责任。同时，三方曾签署会议纪要同意”先行开工”，说明各方对”边开工边补办手续”已达成共识。更重要的是，规划主管部门的处罚决定明确写明”责令补办建设工程规划手续”，说明案涉项目并非根本性违法建筑，可通过补办手续合法化。因此，未办妥规划手续不足以导致合同目的无法实现。

第二，关于逾期交房的问题——时间约定本身是弹性的。最高院指出，从各方签订的多份补充协议看，交房时间一直在变动调整，且协议中并未约定逾期交房即产生解除权的条款。2008年案涉项目主体工程已经完工，虽然存在迟延，但尚未达到合同目的无法实现的严重程度。

第三，也是最关键的一点——双方均违约时，解除权的认定须综合考量。最高院在本案中确立了如下裁判规则：在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。经综合考量，房地产公司承担了联建项目中的主要工作，并已履行了大部分合同义务（主体工程已封顶，实际投入超过6000万元），在各��均存在违约的情况下认定对方享有解除权，将导致合同双方利益的显著失衡。合同继续履行，不影响各方另行主张对方承担违约责任。

三、解除权认定的”三步判断法”

从上述公报案例中，可以提炼出判断双务合同双方违约时解除权的三步骤：

第一步：审视合同义务分配情况。在双务合同中，各方承担的义务在性质和重要程度上往往不同。法院首先需要厘清：谁是主给付义务的承担者？谁承担了更多、更核心的合同义务？在本案中，房地产公司承担了资金投入、报批报建、施工管理、房屋交付等主要义务，是联建合同履行的核心推动者。让已经完成主体工程的一方”净身出户”，不符合合同义务分配的实质公平。

第二步：评估合同履行程度。这是解除权认定中最重要的裁量因素。《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，以”合同目的无法实现”为根本门槛。合同已经履行到什么程度，是判断”目的是否无法实现”的核心依据。在本案中，主体工程已经封顶——虽然项目尚未竣工交付，但最艰难的主体建设阶段已经完成，距离合同目的的实现只有”最后一公里”。

第三步：比较各方违约的大小与等级。并非所有违约行为都等量齐观。轻微的程序性违约（如未及时办理某项手续）与影响合同根基的实质性违约（如无力继续投入资金导致工程烂尾），在解除权认定中的权重完全不同。法院需要将双方的违约行为放在天平上比较，而非一视同仁地认为”双方都违约，那就解除算了”。

三步综合考量之后，本案的结论呼之欲出：继续履行合同更符合各方利益和公平原则。解除合同不仅会导致已投入6000余万元的一方损失惨重，还会让一个主体已封顶的工程项目沦为烂尾楼——这既不是商贸公司和机电公司真正想要的结果，也不是法律鼓励的方向。

四、实务要点与风险防范

1. 合作开发合同要细化各方义务的时间节点

本案一个突出问题在于各方义务的时间约定含糊——交房日期一再变更、土地过户时间不明确。建议在联建合同中制定详细的项目推进时间表，将土地过户、报批报建、资金到位、施工节点、竣工验收等关键环节逐一明确，并为每个环节设置独立的违约责任条款。

2. 履行过程中要固定书面证据

本案三方”先开工后补手续”的合意仅仅体现在一份会议纪要中，幸亏法院予以采信。如果当初没有这份纪要，规划手续的缺失能否归责于某一方，将更加难以判断。所有重要的履约沟通、变更、延期等，均应形成书面记录并经各方签认。

3. 主张解除权前要客观评估自身履约状况

很多当事人在主张对方违约、要求解除合同时，往往忽视了自身也存在违约行为。本案的核心启示在于：如果你的手也不干净，就不要急着去撕合同。在决定提起诉讼主张解除权前，应当全面梳理自身的履约状况，评估法院是否会认定双方均违约，以及综合考量之下解除权是否成立。

4. 解除权不成立时仍有其他救济途径

正如最高院在判决中所指出的：合同继续履行，并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。如果对方确实存在逾期履行等违约行为，可以另行主张违约金或赔偿损失，不必非要走到解除合同这一步。解除合同是”核武器”，应当谨慎使用。

五、总结与行动建议

双务合同中双方均违约时解除权的认定，是合同纠纷实践中一个高度依赖个案裁量的领域。本案确立的”三步判断法”——合同义务分配、履行程度、违约大小——为当事人和法律从业者提供了清晰的思考框架。

核心结论可以概括为：双方违约不等于合同就必须解除；已经付出重大履约代价的一方，其合同利益应获优先保护；解除合同需以”合同目的无法实现”为前提，不能仅因双方均有瑕疵就”一解了之”。

对于房地产开发联建的参与方，建议在签约时就权利义务进行周密安排，在履约中注重书面证据的留存，在发生争议时客观评估双方的违约状况，冷静选择最有利的救济路径——有时，让合同继续活下去，比一纸解除判决更能保护你的利益。

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