商丘永城市的李先生在新建小区购买了一套商品房，购房时开发商承诺”买房送车位”。然而入住半年后，开发商突然通知业主，地下车位需要另行购买或租赁，每个车位售价八万元。李先生和邻居们非常不满，他们认为既然购房时明确承诺赠送车位，而且车位建在小区地下，理应属于全体业主共有。开发商则拿出一份规划审批文件，声称地下车位属于其投资建设的”可售物业”。小区车位到底归谁？这场纠纷在永城市多个新建小区都有发生。
车位权属的法律分类
要理清车位权属，首先需要了解法律对车位的分类。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
从这一条款出发，实务中将车位分为以下三类：
第一类：规划车位（车库）。即开发商最初报建规划时就明确为车位用途的空间，包括地下产权车位和地上独立车库。这类车位的归属”由当事人约定”，开发商可以通过出售、附赠或出租方式处分。但关键在于，这类车位必须有独立的产权登记，能够办理不动产权证书。
第二类：业主共有车位。占用业主共有的道路或其他共有场地划设的停车位，无论是否收费，所有权都属于全体业主。这类车位不能单独出售。
第三类：人防工程车位。利用人民防空工程划设的车位，其权属在实务中争议最大。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。实务中一般认为，开发商作为投资者可以享有使用和收益权，但不能出售所有权。人防车位的使用期限通常以租赁合同（不超过二十年）来确定，各地法院对此态度基本一致。
如何判断车位是否可售？
对购房者来说，判断车位权属可以关注以下几个要点：
（一）查看建设工程规划许可证。如果车位被明确列入规划许可的”可售”范围，且不计入公摊面积，通常属于可以独立出售的规划车位。
（二）查看房屋面积测绘报告。如果地下车位的建设成本已经计入房屋销售价格（即被分摊到了业主头上），则车位应当属于业主共有。最高人民法院指导案例中明确：开发商将车位建设成本计入商品房开发成本的，车位归业主共有。
（三）查看不动产权证书。可以独立办证的车位，权属清晰。无法办证的车位，只能获得使用权而无法取得所有权。
河南省高级人民法院在审理商丘地区一起车位权属纠纷案件中认为：判断地下车位是否属于可售物业，应当综合审查规划审批文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可、面积测绘报告及公摊计算等多项资料，不能仅凭开发商单方声明。
“买房送车位”承诺的法律效力
李先生的案例中，开发商口头承诺”买房送车位”，事后反悔要求另行购买。这种情况下，开发商的口头承诺是否具有约束力？
根据《民法典》第一百三十九条，以口头形式作出的意思表示，在对方了解时生效。如果开发商在售房过程中明确承诺赠送车位，并且该承诺对购房者的购房决定产生了实质性影响，则该承诺构成合同内容的一部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。
但是，口头承诺的证明在实践中常常面临困难。因此，购房者应当尽可能要求将赠送车位的承诺写入书面合同，或者通过微信记录、录音等方式固定证据。
车位的共有收益与物业管理
对于业主共有车位，物业公司可以进行管理并收取停车费，但所收取费用在扣除合理管理成本后，应当归全体业主所有，用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会决定使用。如果物业公司将共有车位的收益据为己有，业主有权要求返还。
商丘市多个小区的车位纠纷表明，业主要维护自身权益，最有效的方式是成立业主委员会，由业委会代表全体业主与开发商或物业公司进行协商，必要时通过诉讼解决争议。
总结
车位虽小，关联的利益却很大。购房者在签订购房合同时，应当特别注意车位的权属约定方式，明确是”购买所有权””附赠使用””长期租赁”还是”业主共用”。口头承诺要写入书面合同，规划文件要认真查阅。对于已发生的车位权属纠纷，应当及时收集证据，必要时通过司法途径维护自身权益。
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