周口市川汇区的老李2019年看中了一套商品房，开发商当时说：”现在监管严，买卖合同网签不好办，咱们先签借款协议，你把钱借给公司，公司给你房子住，后面再补正式买卖合同。”老李想着房子在眼前，价格也合适，就转了50万，签了一份《借款协议》，随后装修入住。两年过去了，房价涨了，开发商突然变脸，起诉老李要求”偿还借款50万及利息”，还想把房子收回去。老李傻眼了：这到底是买房还是借钱？房子还能保住吗？
一、法院怎么判断”是买房还是借钱”？
这类纠纷的核心叫”名为借款，实为买卖”。法院不会只看合同标题写了什么，而是会穿透形式看实质：双方真实的意思表示到底是什么？
判断标准通常包括：你转钱时备注的是什么？收据写的是房款还是借款？有没有交房、入住、装修？有没有物业费、水电费缴纳记录？开发商有没有向你承诺过房子归你？双方有没有关于房价、面积、房号的明确约定？
如果老李的50万转账备注是”购房款”，开发商开了收据，老李已经实际入住并缴纳物业费，聊天记录里也谈过房号、面积、总价，那法院大概率会认定：双方真实关系是房屋买卖，不是民间借贷。
二、指导案例第72号给出了明确方向
最高人民法院指导案例第72号的裁判要旨讲得很清楚：当事人之间签订的借款合同，实际上是为了规避监管或者实现商品房买卖目的，应当按照真实的商品房买卖合同关系处理。
换句话说，开发商想靠一纸《借款协议》把买房说成借钱，法院不会买账。只要证据能证明真实意图是买房，就按买房来判。周口市川汇区人民法院和周口市中级人民法院在审理类似案件时，也会重点审查交易背景、付款用途、房屋占有使用情况等，穿透合同形式认定真实法律关系。
三、认定为买卖关系后，购房者有哪些权利？
一旦法院认定双方是房屋买卖关系，老李就可以主张：我已经付了50万购房款，开发商应当履行交房、办证义务。如果房子还没有办理网签备案，老李可以要求开发商配合办理；如果开发商已经把房子抵押或者卖给别人，老李可以主张违约责任，甚至要求赔偿房屋差价损失。
需要注意的是，如果房子已经网签备案给别人，或者存在其他权利障碍，购房者可能无法取得房屋所有权，但仍然可以要求开发商返还已付款、赔偿损失。损失范围包括已付房款利息、装修损失、房屋增值损失等。
四、房子还没过户，风险到底有多大？
老李虽然住了两年，但如果房子还没网签、没备案、没过户，法律风险确实不小。开发商作为登记权利人，理论上可以把房子抵押、出售、查封。一旦出现这种情况，老李的主张就可能从”我要房子”变成”我要钱”。
所以，购房者在起诉的同时，最好申请财产保全，查封这套房子，防止开发商转移。同时，如果符合条件，可以申请办理预告登记。民法典第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
五、开发商为什么会用”借款”名义卖房？
常见的原因有几种：一是楼盘还没取得预售许可证，无法签正式买卖合同；二是开发商资金紧张，想把购房款包装成借款方便周转；三是规避网签监管、逃避税费；四是给后续反悔留后路。不管哪种原因，对购房者来说风险都很大。
很多购房者像老李一样，被”先住着，后面再补手续”的说法打动，结果房子住了几年，产权还是开发商的。房价上涨后，开发商翻脸不认账，吃亏的往往是购房者。
六、河南法院在这类案子里怎么判？
河南省高级人民法院和周口市中级人民法院近年来的裁判倾向比较明确：对于”名为借款、实为买卖”的商品房交易，法院会结合付款用途、房屋交付占有、双方真实意思等因素，认定真实法律关系。一旦认定为买卖，法院会优先保护购房者的占有利益和信赖利益。
但如果购房者明知房子手续不全、仍然配合签借款协议，法院可能会认定购房者自身也有过错，在赔偿范围上酌情减轻开发商责任。所以，购房者从一开始就要提高警惕，不要把”配合开发商”当成小事。
七、购房者怎么避坑？
第一，只签正式的商品房买卖合同。无论开发商怎么解释，没有预售许可证或者不能网签的房子，尽量别买。签了借款协议，权利保障差一大截。
第二，付款备注要写清楚。转账时备注”购房款”，要求开发商出具”购房款收据”，不要写”借款””往来款”等模糊表述。
第三，保留所有证据。聊天记录、通话录音、宣传资料、交房单、物业费缴费凭证、装修合同，统统留好。这些证据证明真实的买房关系。
第四，尽早办理网签和预告登记。这是对抗开发商一房二卖、抵押、查封的最有效手段。
第五，发生争议及时找律师。一旦开发商起诉你还钱或者强行收房，别自己硬扛，尽快委托专业房产律师介入，固定证据、申请保全、制定诉讼策略。
八、总结与行动建议
开发商以”借款”名义卖房，法院会穿透合同形式认定真实法律关系。周口市川汇区及河南各地的购房者，如果已经陷入”名为借款、实为买卖”的纠纷，关键是收集证据证明买房的真实意图，并及时起诉、保全。买房时尽量签正规买卖合同、办理网签备案和预告登记，别让口头承诺和花哨合同把自己套进去。
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