周口太康县的小陈通过一家房产中介购买了一套二手房。中介在推介时声称该房屋”学区房、满五唯一、无抵押无纠纷”，小陈信以为真签订了购房合同并支付了中介费。过户后小陈却发现，该房屋根本不在优质学区范围内，且卖家持有不满两年，还要额外缴纳增值税。小陈感到上当受骗，但中介却以”信息以合同为准”推脱责任。
房产中介在二手房交易中扮演着重要角色，但其虚假宣传或隐瞒关键信息给买方造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
一、中介人的法定如实报告义务
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
这一规定明确了中介人的两项核心义务：一是如实报告义务，中介人应当主动调查并向委托人报告影响交易决策的重要信息；二是不得隐瞒或虚假陈述的义务，中介人不能为了促成交易而隐瞒房屋缺陷或虚构房屋优势。
二、中介虚假宣传的常见类型
第一种，虚构房屋优势。如将普通学区房宣传为优质学区房，将偏远地段宣传为”地铁旁”，将老旧房屋宣传为”精装修”。
第二种，隐瞒房屋缺陷。如隐瞒房屋存在漏水、承重墙被拆改、曾发生过非正常死亡等影响居住和价值的事实。
第三种，虚假承诺税费。如承诺”满五唯一”无需缴纳增值税，实际并非如此，导致买方多缴数万元税费。
第四种，隐瞒权属瑕疵。如房屋存在抵押、查封等权利受限情况而未告知，导致交易无法完成或买方资金被套。
三、买方维权的法律路径
第一，要求中介退还中介费。根据民法典第962条，中介人未尽如实报告义务的，不得请求支付报酬，已收取的应当返还。
第二，要求中介赔偿损失。因中介虚假宣传导致买方多支付购房款或税费的，可以要求中介赔偿差价损失。周口市中级人民法院在相关案件裁判中指出，中介人作为专业机构，对房屋信息的真实性负有更高的审查义务，不能以”信息以卖方提供为准”为由推卸责任。
第三，追究卖方违约责任。如果卖方配合中介隐瞒信息或虚假宣传，买方还可以依据买卖合同追究卖方的违约责任，要求赔偿或解除合同。
四、防范中介虚假宣传的实务要点
第一，不要轻信口头承诺。所有重要信息应当写入书面合同，包括学区划分、房屋年限、权属状况、装修标准等。中介口头承诺但未写入合同的内容，事后很难举证。
第二，自行核实关键信息。通过不动产登记中心查询房屋权属状况和抵押情况，通过教育部门核实学区划分，通过税务部门了解税费计算。
第三，保留中介宣传证据。包括中介发布的房源信息截图、微信聊天记录、宣传单页、带看过程中的录音录像等，这些都是维权的重要证据。
第四，签约前要求查看房屋产权证、原始购房合同、契税发票等证件原件，核实房屋面积、建成年代、是否满五等关键信息。
指导案例分析
最高人民法院在相关案件中明确：某房产中介在推介二手房时，故意向买方隐瞒房屋曾因质量问题被原业主起诉退房的事实，买方入住后发现房屋存在严重质量问题。法院认定中介未尽如实报告义务，判决中介退还中介费并赔偿买方维修损失。该案裁判要旨在于：中介人的如实报告义务不仅包括主动告知已知信息，还包括对房屋重要事项进行合理调查核实的义务。河南省高级人民法院在类似案件审理中亦认定，中介以”不知情”为由抗辩不能成立，中介人作为专业服务机构负有主动核实房屋信息的义务。
总结与行动建议
房产中介虚假宣传是二手房交易中的常见陷阱。实务中应当注意：第一，将中介承诺写入书面合同，不要轻信口头宣传；第二，自行核实学区、权属、税费等关键信息，不依赖中介单方陈述；第三，保留中介宣传的证据材料，包括截图、聊天记录、录音等；第四，发现虚假宣传后及时主张权利，要求退费和赔偿损失。
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