商丘永城市的赵女士最近很头疼。她和丈夫结婚时，双方凑钱在商丘市中心买了一套120平的房子，登记在5岁儿子名下。后来夫妻感情破裂闹离婚，丈夫主张：房子是儿子的，不属于夫妻共同财产，不能分割。赵女士却说：购房款都是我们婚后挣的，”挂”在孩子名下只是为上学方便，凭什么分不到？这套房子，离婚时到底能不能分？
一、登记在孩子名下，产权到底归谁？
很多人有个误区：房产证写谁的名字，房子就是谁的。从法律上看，这个理解有其道理——不动产物权以登记为准，房子登记在未成年子女名下，从物权角度说，孩子就是房子的所有权人。
但这套房产登记背后，到底是”真的赠与给孩子”还是”借孩子名字持有”，这就要看实际出资情况和真实意思表示。司法实践中，法院会重点审查三件事：购房款的实际来源、父母当时的真实意思表示、孩子对这套房产有没有实际出资能力。
5岁的孩子显然没有购房出资能力，所以房子的购房款基本可以认定为父母出资。问题变成了：父母出资买房登记在孩子名下，到底是赠与给孩子，还是其他安排？
二、哪些情形算”赠与给孩子”？
如果父母在买房时明确表示这套房子是赠与子女的，比如有书面赠与协议、聊天记录里有明确表达、公证过的赠与合同等，那这套房子就属于孩子的个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割。
但司法实践中，对”赠与”认定比较严格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第79条说了个大概意思：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。
换到赵女士的情况，虽然孩子没有签合同能力，但本质上是父母用夫妻共同财产买的房子，登记在孩子名下，要看真实意思表示是不是真的赠与。
三、哪些情形可以主张分割？
如果当时买房不是为了赠与孩子，而是出于种种考虑”挂名”在孩子名下，比如为了规避限购政策、为了孩子上学落户、为了规避债务等，那这套房子仍然可以认定为夫妻共同财产，离婚时可以分割。常见判断依据包括：
第一，没有书面赠与协议。父母双方没有明确的赠与意思表示，没有书面或公证文件证明这套房子是给孩子的。
第二，父母仍然实际占有、使用、收益。比如父母在房子里住、租金由父母收、孩子从未实际居住或支配这套房产。
第三，购房款来源于夫妻共同财产。首付款、按揭款都来自夫妻共同账户，没有任何”专属于孩子”的钱。
第四，父母曾明确表示是借名。聊天记录、亲友证言显示当时买房就是为了上学方便、并非真要赠与。
四、就算真是赠与，也不一定能完全保住
很多父母觉得：反正是给孩子的，离婚也分不走。这种理解过于绝对。即便认定为赠与子女的个人财产，也存在两种例外可能被推翻：
第一种，损害债权人利益。如果父母为了逃避债务、规避执行，把房子”赠与”给孩子，债权人可以行使撤销权。
第二种，严重损害子女利益。民法典第35条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。如果父母一方为了多分财产，主张把本属于夫妻共同财产的房子认定为子女个人财产，导致另一方权益严重受损，法院可能不予支持。
五、指导案例的提示
最高人民法院公报案例 2015年第2期（孙某某诉孙某离婚纠纷案）的裁判要旨很有参考价值：
父母将共同财产登记在未成年子女名下，并不必然意味着赠与。法院应当根据购房款的来源、家庭实际使用情况、父母真实意思表示等因素综合判断。如果认定为借名买房或者挂名持有，仍属于夫妻共同财产。
商丘市中级人民法院和永城市人民法院在审理类似案件时，重点审查：父母离婚时双方对该房产性质的陈述是否一致、孩子对房产的支配情况、是否存在逃避债务或其他不当目的等。一旦认定为借名买房，法院会按夫妻共同财产进行分割。
六、赵女士现在该怎么走？
第一步，收集证据证明真实出资。调取购房合同、付款凭证、银行流水、按揭还款记录，证明购房款全部来自夫妻共同账户。准备好夫妻共同的工资流水、经营收入记录。
第二步，证明买房不是真赠与。收集夫妻双方当时买房的聊天记录、对话录音，看孩子是否实际居住、房子由谁支配、租金由谁收。如果当时只是为了上学落户，要拿出相关证据。
第三步，争取孩子的抚养权。如果房子认定为夫妻共同财产，分割时通常会考虑子女的抚养安排。争取直接抚养孩子，对房子的实际使用和分割方案都有利。
第四步，必要时申请评估拍卖。夫妻双方对分割方案谈不拢的，可以申请法院评估房产价值，判决一方取得房子所有权、按市场价补偿另一方一半价值，或者拍卖后分割款项。
七、给父母的提醒
第一，大额不动产登记要谨慎。要不要写孩子名字，签合同时就要想清楚。一旦登记，涉及利益关系很复杂。
第二，真要赠与就写清楚。如果是真心想赠与孩子，最好有书面赠与协议或者公证，避免日后扯皮。
第三，避免”挂名”思维。以为把房子写在孩子名下就保险的想法，在离婚、债务、继承中都会遇到挑战。
第四，离婚前要查清楚家庭资产。包括登记在谁名下的房产、车辆、股权、存款，必要时聘请律师进行尽职调查。
八、总结与行动建议
房子登记在未成年子女名下，父母离婚时能不能分，关键看是不是”真赠与”。商丘永城市及河南各地的父母，如果没有明确赠与意思表示、孩子从未实际支配房产、购房款全部来自夫妻共同财产，那么即便登记在孩子名下，仍属于夫妻共同财产，离婚时可以分割。买房是大事，登记更要谨慎，必要时咨询专业房产律师，避免日后陷入纠纷。
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