引言
商丘永城市的王先生（化名）通过司法拍卖，以低于市场价近三成的价格竞得一套位于市区核心地段的住宅。本以为捡了个大便宜，没想到拿到房产证后去收房时，发现房子里住着一位”租客”，对方拿出一份租期二十年、租金已一次性付清的租赁合同，拒绝搬离。王先生愤怒不已：我花了真金白银买下的房子，凭什么住不进去？
这种”法拍房带长租约”的情况，在商丘永城市、虞城县以及周口郸城县、鹿邑县等地并不鲜见。部分被执行人为阻挠法院执行，恶意签订虚假长租约，让买受人陷入”买了房住不进去”的困境。本文结合《中华人民共和国民法典》的规定和最高人民法院指导案例的裁判要旨，为您解析法拍房租赁关系的处理规则。
一、”买卖不破租赁”原则及其例外
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：”租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是我们常说的“买卖不破租赁”原则。
但这一原则并非绝对。根据《民法典》第四百零五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，租赁权能否对抗买受人，取决于租赁关系是否发生在抵押权设立之前，以及承租人是否已经实际占有房屋。
具体来说，判断法拍房上的租赁关系是否有效对抗买受人，需要同时满足以下条件：
- 租赁合同签订时间：必须早于法院查封或抵押权设立的时间
- 承租人实际占有：承租人必须已经实际入住、使用房屋，而非仅有一纸合同
- 租赁关系的真实性：租赁合同必须是真实有效的，而非为了规避执行而恶意串通伪造的
二、如何识别恶意长租约
实务中，被执行人为阻挠司法拍卖，常常采取以下手法炮制”长租约”：
第一，倒签合同。将租赁合同的签订日期提前到法院查封或抵押登记之前。例如，法院在2023年查封房屋，被执行人伪造一份落款日期为2022年的租赁合同。
第二，一次性付清租金。约定二十年租期且租金一次性付清，以证明”承租人”已经履行了义务，给买受人制造清退难度。
第三，以亲友名义承租。”承租人”实际上是被执行人的父母、子女或其他近亲属，通过虚假租赁来保住房屋的实际使用权。
第四，以租抵债。被执行人声称已将房屋出租给债权人，以租金抵扣欠款。这种以租抵债的安排，在法律性质上属于债务清偿方式，而非真正的租赁关系，不能适用”买卖不破租赁”原则。
根据最高人民法院指导案例第150号（2019年）的裁判要旨，对于被执行人在房屋被查封后与案外人签订的租赁合同，不得对抗申请执行人和司法拍卖的买受人；即便租赁合同签订时间早于查封日期，如果承租人并未实际占有使用房屋，也不能依据”买卖不破租赁”原则对抗买受人。
三、河南本地司法实践与维权路径
在商丘市中级人民法院审理的一起涉及永城市的法拍房纠纷中，买受人竞得房屋后遭遇”二十年长租约”，经法院审查发现：租赁合同虽然落款日期早于查封时间，但承租人无法提供水电费缴纳记录、物业费缴纳记录、邻居证言等证明实际居住的证据。法院最终认定租赁关系不真实，支持买受人要求腾退的诉讼请求。
在周口市郸城县法院处理的另一起案件中，被执行人与亲属签订了一份”以租抵债”的租赁协议。法院认定，以租抵债并非真实租赁关系，不能适用买卖不破租赁原则，判令”承租人”限期腾退。
对于在商丘永城市、虞城县、周口郸城县、鹿邑县等地购买了法拍房遭遇”长租约”的买受人，建议采取以下维权步骤：
第一步，核查租赁关系。向承租人索要租赁合同、租金支付凭证、水电费缴纳记录等，核实其是否真实承租、实际居住。
第二步，申请法院审查。向执行法院提出执行异议，请求法院对租赁关系的真实性进行审查。如果租赁关系不真实，法院可以直接裁定解除占有。
第三步，提起诉讼。如果法院审查后仍无法解决问题，买受人可以向房屋所在地法院提起诉讼，请求确认租赁合同无效或判令承租人腾退房屋。
第四步，追究恶意串通者的责任。如果能证明被执行人与承租人恶意串通、伪造租赁合同，可以要求其赔偿买受人因此遭受的损失，包括租金损失、维权费用等。
四、竞买法拍房的事前防范
与其事后维权，不如事前做好调查。在参与法拍房竞买前，建议做好以下功课：
第一，仔细阅读拍卖公告。法院拍卖公告通常会载明房屋是否带有租赁、是否有人居住等信息。
第二，实地查看。在竞买前尽量实地查看房屋，了解是否有人居住、居住人的身份、居住原因等。
第三，查询不动产登记信息。通过不动产登记中心查询房屋的抵押、查封记录，判断租赁合同签订时间是否早于抵押或查封时间。
第四，了解腾退难度。如果房屋确实带有真实租赁关系，要评估清退的难度和成本，避免”买了个麻烦”。
在商丘永城市、虞城县、周口郸城县、鹿邑县以及河南其他地市，当事人在参与法拍房竞买时，建议提前咨询专业律师，了解房屋的实际状况和法律风险，避免陷入”有房不能住”的困境。
总结
法拍房上的租赁关系并非都能适用”买卖不破租赁”原则。对于查封后签订、承租人未实际占有、以租抵债等情形的租赁合同，买受人有权要求承租人腾退。最高人民法院指导案例和河南各地法院的司法实践均支持买受人依法维护自身合法权益。在商丘永城市、虞城县、周口郸城县、鹿邑县等地的法拍房买受人，遭遇”长租约”困境时应当积极通过法律途径维权。
如果你正面临类似问题，欢迎通过本站联系方式咨询，我们将为您提供专业的法律意见。
扫码添加微信好友咨询请说明来意
© 版权声明
本站内容来源于作者原创及网络整理，如有侵权请联系QQ617951583删除。本站所发布内容仅供学习交流参考，不构成正式法律意见。具体法律问题请咨询专业律师。
本站严禁发布违法信息，欢迎广大用户举报违规内容。