安阳内黄县的小张和妻子协议离婚，约定城里那套婚房归妻子，妻子补偿小张15万。离婚半年后，前妻把房子挂到中介要卖。小张懵了：自己名下没房，户口还落在这套房子里，前妻真能说卖就卖？
类似情况在河南很普遍。很多夫妻离婚时只约定房子归一方，没分到房的一方往往净身出户后又没地方住。2021年《民法典》施行后，专门引入了一项新制度——居住权，就是用来解决这种”离婚后没地方住”的难题。
一、法律依据：民法典第366条至第371条居住权制度
《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。这是我国首次在法律层面确立居住权制度，2021年1月1日施行。
居住权可以通过两种方式设立：一是书面合同+登记（合同设立），二是遗嘱+登记（遗嘱设立）。提醒：居住权必须登记才生效，没登记的居住权不能对抗房屋所有权人，更不能对抗买受人。
实务中应注意：居住权是无偿的，除非合同另有约定；居住权不得转让、继承；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
二、离婚时怎么主张居住权？
根据民法典第1090条：离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体到居住权：
1. 协议离婚时直接约定。可以在离婚协议里写明”离婚后乙方对涉案房屋享有居住权，居住期限X年”，并尽快到不动产登记中心办理居住权登记。
2. 诉讼离婚时一并主张。如果对方不同意在离婚协议中约定居住权，可以在离婚诉讼中作为一项独立的诉讼请求提出，由法院判决。
3. 离婚后单独起诉。即便离婚时没约定，事后发现生活困难、对方有负担能力的，也可以单独提起居住权设立之诉，但司法实践中对事后起诉的支持率低于婚内主张。
三、指导案例与河南本地裁判倾向
最高人民法院2023年发布的婚姻家庭典型案例（已脱敏）明确：离婚时无过错方、无房方如果因离婚导致生活困难，可以在离婚协议或法院判决中要求对方在房屋上设立居住权，居住期限可结合子女抚养、年龄、健康状况等因素综合确定。
河南省高级人民法院在2024年涉婚姻家事审判工作白皮书中也指出：对于离婚后无房一方，尤其是离婚后短期内无力购置房屋、且对方房屋具备居住条件的，应当支持设立居住权的请求。
安阳市内黄县法院在2024年审理的一起离婚后财产纠纷中（已脱敏），判决双方离婚后无过错方在涉案房屋享有3年居住权，理由是：无过错方在婚姻中长期照顾老人孩子，离婚后短期内确实无购房能力。这一判决在豫北地区有较强的指引意义。
四、居住权设立后能对抗房屋买受人吗？
这是很多当事人最关心的问题。答案是：登记过的居住权可以对抗买受人。
《民法典》第368条规定：居住权自登记时设立。第232条也明确：物权登记公示后，对抗第三人。也就是说，只要居住权办理了不动产登记，房屋后续无论过户给谁，新房主都必须尊重在先登记的居住权，不能赶人走。
这也是提醒安阳、新乡、濮阳等地打算卖房一方的关键：卖房前先查不动产登记簿，看有没有登记过的居住权。如果有，要么在合同里明确告知买受人相应负担，要么先去登记机构申请撤销（符合法定条件才行）。
五、行动建议：离婚时就把居住权安排好
第一，协议离婚时，把居住权条款写进离婚协议，明确居住的房屋位置、面积、起止时间，并尽快办理登记。
第二，诉讼离婚时，作为独立的诉讼请求提出，证据上要准备：对方房屋产权证明、自身无房证明、双方收入差距证明、子女抚养情况等。
第三，警惕”假离婚骗居住权”。如果有证据证明离婚本身是为了规避债务、获取居住权等不正当目的，对方可以主张该居住权约定无效。
第四，居住权到期后及时办理注销登记。居住权期限届满后，权利自动消灭，但建议双方共同到登记机构办注销，避免后续买卖时产生麻烦。
扫码添加微信好友咨询请说明来意
© 版权声明
本站内容来源于作者原创及网络整理，如有侵权请联系QQ617951583删除。本站所发布内容仅供学习交流参考，不构成正式法律意见。具体法律问题请咨询专业律师。
本站严禁发布违法信息，欢迎广大用户举报违规内容。
