买房路上，”先签个意向书、回头再签正式合同”是常态。可有些开发商见房价涨了，就翻脸说”意向书不是正式合同，我不卖你了”。购房人手里那张纸，到底有没有约束力？今天以最高法的一则相关案例，讲清楚”预约”和”本约”这条分水岭。
一、基本案情（脱敏）
买受人与开发商先后签订《意向书》《补充协议》，就房屋位置、面积、价款、付款方式等作了约定，并支付了部分款项。后开发商以市场变化为由拒绝按约履行、主张双方仅为预约、须另行订立正式买卖合同。买受人诉请确认合同关系并继续履行。
二、争议焦点
第一，双方所签协议究竟是预约还是本约？第二，协议内容已具体确定、表明不受未来本约制约时，能否直接认定为本约、要求履行？
三、裁判要旨（最高法观点）
最高法的相关案例（某通讯公司与某实业公司等房屋买卖合同纠纷案）明确：区分预约与本约，核心看当事人约定——是”将来还要另订本约”的缔约意图，还是”主要条款已谈妥、意图直接履行”的成交意图。若协议内容具体确定，且表明当事人不受将来订立本约的制约、意在直接发生交易效果，应当认定为本约，当事人应直接履行，开发商不得以”只是意向”反悔。
四、律师实务提示
对河南购房人：签”认购书、意向书”时，条款写得越具体（房号、面积、单价、付款、交房时间都齐），越可能被认定为本约，开发商不能随意毁约，你可以主张违约赔偿甚至继续履行。反之，若你想保留灵活、不想被锁死，就要在文件里写明”以双方正式签订的买卖合同为准”。关键不在文件名，而在条款实质。遇开发商”坐地起价、一房二卖”，先看清你手里那份文件到底锁没锁死交易。
总结：预约与本约的界限看当事人真实意图和条款具体程度；内容确定、意在直接履行的，就是本约，开发商不能用”只是意向”毁约。买房签意向书，条款越实越能锁死交易。
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