引言：看房时爽快，成交时绕路
信阳市固始县的房产中介小刘最近遇到了一件烦心事。两个月前，他带着客户陈先生看了三套二手房，其中一套位于固始县蓼城大道附近的房源，陈先生当场表示”很满意，回去和家里人商量一下”。然而两周后，小刘发现这套房子已经过户——卖家正是他带陈先生看房的那位业主，而买家陈先生竟然绕过他直接与卖家成交了。小刘多次联系陈先生要求支付中介费，对方却回了一句：”我又没跟你签合同，凭啥给你钱？”
这就是典型的”跳单”行为——买方通过中介获取房源信息后，绕开中介直接与卖方交易，以规避支付中介费。这种行为在法律上如何定性？被跳单的中介能否维权？根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的新规定，本文将为您详细解答。
民法典新规：跳单也要”买单”
在民法典施行之前，中介被跳单后维权难度很大。因为旧合同法中，居间合同要求”促成合同成立”才能收取报酬——如果中介没有参与最终的签约过程，就很难证明自己”促成了”交易。但民法典第九百六十五条的规定彻底改变了这一局面：
“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
这条规定的核心逻辑在于：只要委托人（买方或卖方）利用了中介提供的交易机会——比如通过中介获知了房源信息、与对方建立了联系——那么即使最终绕开中介签约，仍然需要支付报酬。法律在保护中介的”信息价值”和”服务价值”，防止委托人”白嫖”中介的劳动成果。
那么，什么情况下算”利用”了中介的服务呢？根据最高人民法院指导案例第1号（关于中介合同纠纷）的裁判精要，认定”利用”通常需要满足三个要素：一是中介向委托人提供了具体的交易机会信息，例如带领实地看房；二是委托人最终成交的对方正是中介提供的交易对象；三是委托人与中介之间存在关于提供中介服务的约定——这种约定不一定要有书面合同，口头约定、微信聊天记录甚至实际接受中介服务的行为都足以构成。
三种常见跳单情形分析
情形一：完全绕开中介，私下联系对方成交。这是最典型的跳单行为。陈先生通过小刘获得了房源信息和卖家联系方式，最终绕开小刘直接成交。根据民法典第九百六十五条，陈先生应当向小刘支付中介费。在信阳市中级人民法院审理的一起类似案件中，法院判决买方按市场行情向中介支付了成交价1%的中介费。
情形二：在一家中介看房后，换另一家中介成交同一套房。这种情况比较复杂。如果第一家已经提供了实质性的媒介服务——例如带看、协助协商价格等——而第二家只是”走过场”式地办理了签约手续，那么委托人仍可能需要对第一家中介承担支付报酬的责任。但如果是委托人在第一家看房后确实不满意服务，主动换到第二家，而第二家独立完成了全部中介工作，则通常只需向第二家支付报酬。关键在于”利用”的认定。
情形三：多家委托，谁促成谁收费。如果委托人同时委托了多家中介，房源信息也并非来源于某一家中介，那么最终促成交易的那一家才有权收取报酬。河南省高级人民法院的指导意见指出，单纯提供了同一房源信息但未实际参与交易撮合的，不能仅凭信息提供就主张报酬。
中介如何防范跳单风险
对于信阳市及各县区的中介从业者而言，防范跳单需要做好以下几点：
签订书面中介服务合同。在看房之前，让委托人签署一份简单的中介服务确认书，载明”本人确认通过XXX中介公司获取了XX房源信息，并同意如利用该信息成交则按约定支付中介费”。这份确认书的证明力远胜于口头约定。
保留服务过程记录。带看记录、微信沟通记录、带看确认单等均属于有效证据。建议中介在每次带看后让客户在带看确认单上签字确认。固始县及信阳其他县区的中介机构可以参考这一做法。
及时跟进成交信息。发现客户有跳单嫌疑后，应当及时通过法律途径主张权利。根据民法典的规定，此类纠纷的诉讼时效为三年，从中介知道或应当知道权利被侵害之日起计算。
总结与建议
民法典第九百六十五条的出台，使跳单行为的法律定性更加明确。”绕过中介就要付钱”并非绝对，但委托人如果确实利用了中介提供的核心交易信息和服务，就不能以”没签合同”为由拒绝支付报酬。对房产买家而言，如果对中介服务不满意，可以在看房前就明确终止委托关系，再通过其他渠道获取房源信息——这才是在法律框架内维护自身权益的正确方式。对中介而言，规范服务流程、签订书面委托、保留服务记录是防范跳单风险的最佳策略。
在信阳固始县等地区从事房产中介的朋友，也可以关注当地司法局的行业指导，合法合规地维护自身利益。
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