开封通许县某小区的张先生因为不满物业服务质量，拖欠了半年物业费。物业公司多次催缴未果后，竟然把他家的水电给停了。张先生一家生活受到严重影响，夏天没空调、晚上没灯，孩子写作业都成问题。张先生想问：物业有权这样做吗？我该怎么维权？
物业费纠纷是河南各地小区最常见的矛盾之一。业主以”服务不好”为由拒交物业费，物业以”停水停电”相要挟，双方越闹越僵。其实法律对这个问题早就有了明确规定。
一、法律依据：民法典第944条
《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
该条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
这意味着，无论业主欠多少物业费，物业都无权通过停水、停电、停气、停暖等方式催收。这是法律对业主基本生活权利的保障，也是物业服务人催费的”红线”。
二、停水停电催费为什么违法？
从法律性质上讲，供水、供电、供气、供暖属于业主与供水公司、供电公司等公用事业企业之间的合同关系，物业只是代收代缴或提供相关服务，无权擅自中断。
物业服务合同和供水供电合同是两个不同的法律关系。物业不能以自己对业主享有物业费债权为由，去影响业主与第三方的供水供电关系。这种行为既违反了民法典第944条，也可能侵犯业主的合法权益。
除了停水停电，一些物业还会采取限制业主使用电梯、门禁卡等方式催费。这些做法同样不被法律允许，因为它们影响了业主对共有部分的正常使用，侵犯了业主的建筑物区分所有权。
三、业主欠费，物业的正确做法是什么？
如果业主确实拖欠物业费，物业应当依法维权：
1. 书面催告。在业主欠费后，物业应当先书面催告，给业主合理的履行期限。
2. 协商调解。可以通过业主委员会、社区居委会、街道司法所等组织进行调解。
3. 提起诉讼或仲裁。业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业可以向法院起诉或申请仲裁，要求业主支付物业费及违约金。
提醒：物业起诉业主时，需要证明自己已经按照合同约定提供了服务。如果物业服务质量确实存在重大问题，业主可以依法主张减免物业费。
四、最高人民法院典型案例：禁用门禁卡也违法
2025年12月，最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例，其中”张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案”明确：物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费。
案情是：张某因欠交物业费，被物业公司禁止使用所住单元电梯及门禁系统。法院认为，物业公司的行为实质上是基于其物业服务合同项下的债权，不当限制了业主的建筑物区分所有权，缺乏法律依据，也超出了合理必要限度。物业公司应当依法通过调解、诉讼或仲裁等方式维权，而不应以影响业主正常生活的方式催交。
该典型案例对河南各地小区物业纠纷处理具有重要指导意义。开封、商丘、周口等地的法院在审理类似案件时，通常会参照这一裁判思路，支持业主要求恢复供水供电、恢复门禁电梯使用的请求。
五、物业费到底包含什么？业主有哪些合法抗辩理由？
很多业主拒交物业费，是因为对物业服务的具体内容不清楚。物业费一般包括：物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、物业服务企业办公费用、固定资产折旧、保险费用以及经业主同意的其他费用。
业主可以主张减免物业费的常见情形包括：
1. 物业未按合同约定提供服务。比如长期不清扫公共区域、垃圾堆积、绿化荒芜、安保缺失等。
2. 物业擅自增加收费项目或提高收费标准。未经业主大会同意，物业不得擅自提高物业费。
3. 房屋存在质量问题尚未交付。如果因开发商原因导致房屋未实际交付，业主通常不需要缴纳物业费。
4. 物业擅自利用共有部分经营收益未公示。根据民法典第943条，物业应当定期公示共有部分经营收益情况，业主可以要求公开。
提醒：业主以”房屋空置未入住”为由拒交物业费，一般不能得到法院支持。因为物业服务具有公共性，即便个别业主未实际居住，物业公司仍然提供了公共服务。
六、业主遇到停水停电怎么办？
第一，保留证据。拍照、录像记录停水停电情况，保存物业通知、催费记录、聊天记录等。
第二，向物业发出书面异议。要求物业立即恢复供水供电，并告知其行为已违反民法典第944条。
第三，向相关部门投诉。可以向当地住建局物业管理科、市场监管局、12345政务服务热线投诉。
第四，向法院起诉。如果停水停电造成损失，业主可以起诉要求物业恢复供水供电、赔偿损失，包括因停水停电导致的物品损坏、临时住宿费用等。
第五，理性对待物业费。如果对物业服务不满意，应当通过业主大会、业主委员会等渠道督促物业整改，而不是简单拒交物业费。确有证据证明服务严重不到位的，可以依法主张减免。
第六，开封、商丘、周口等豫东地区的业主，可以优先向当地街道办事处、社区居委会反映情况，借助基层调解力量化解矛盾。如果调解不成，再通过诉讼途径解决。
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